发布时间2013-11-27 12018期开码结果开奖17:0168现场开奖3:36

reits)、资产证券化等工具

2018-06-11 14:17

我认为,如果早一个季度解除限购,房地产形势会好得多。因为限购、限贷、限售、限价这四限政策是在房价急剧增长时期出台的,不适用于当前房地产和经济下行时期。

固定资产投资同比增速从1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%,为13年来最低。一般认为,房地产投资增速下降至18%,经济就会出问题,但现在已经下降到13.2%,对经济负拉动作用太大。房价的双控指标是,增速不能高于gdp增速,不能高于人均收入增速。最近,华尔街日报的数据显示,7月份中国70个城市房价同比增长2.43%,显然比gdp增速慢多了,且从8月份环比数据来看,十大城市房价增长全部为负。

现在房地产市场想要走出困境,不能仅依靠改变贷款政策,其实中国在整个房地产金融产业链上缺少工具。

我的判断是,房价不会崩盘,经济也不会硬着陆。但是中国房地产问题的根源在于:土地和金融。

我认为房地产最危险的时候已经过去了。今年两会前后比较危险,那时候房地产各项指标出现了跳崖式下降。但当时大家都没看清形势,所以也没有出台相关政策。现在从增速下降发展到了负增长,但是负增长区开始稳定,预计四季度会平缓下来。

美国的房地产项目从一开始就有各种不同的金融产品,开发商的自有资金只占5-10%,而中国的要求是35%甚至40%;美国的房地产在开发中期有开发贷款、个人抵押贷款;在房地产商退出时有房地产投资信托基金(real estate investment trust, reits)、资产证券化等工具。中国的房地产业在整个金融链上只有个人贷款和开发贷,这是远远不够的。

在经济换挡期,房地产能起到稳定经济的作用。但现在,从各项数据来看,房地产对经济形成的是负拉动影响。

(作者系全国工商联房地产商会创会会长。本文为作者在9月14日中国金融四十人论坛内部研讨会上的主题演讲,原文请参见中国金融四十人论坛官方网站)

国家统计局数据显示,截至2013年底,84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷,抵押贷款总额7.76万亿元,这7.76万亿的土地贷款实际上形成了土地金融。开发商买到土地后,马上到银行抵押,形成了银行7.76万亿的抵押贷款余额,而且这仅仅是84个城市的量,全国一共有600多个城市,这个问题不容小觑。

我认为房地产市场很可能会持续负增长一段时期,即房价和销售额、销售量继续负增长。但随着调控政策的逐渐放松,房价会回到接近于零增长,或稍好一点的局面。从长期来看,考虑城镇化、人口流动、需求和房屋折旧等因素,未来十年至十五年,房地产业仍将有足够需求。

如果一季度没有过紧收缩房地产信贷,整个房地产市场就不会出现跳崖式下行。对刚需部分来说,不仅没有恢复到正常中性的利率水平,反而上浮了抵押贷款利率。所以从数据可以看出,个人抵押贷款增速下降太快,开发商资金回笼慢,造成了很多问题。除自住需求外,改善性需求也不应该被打压。

所以我觉得房价下跌需要引起关注,要对经济低迷期做好准备,经济下行加剧了房地产市场下行,房地产价格下行反过来又加剧了经济下行。现在开发商资金紧张,未来投资肯定会下降,所以明年楼市也会继续低迷。

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